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2017年我国房地产行业市场概况、2018年房地产市场政策分析

时间:2018-04-26浏览:890次

在十九大报告‚坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位以及中央经济工作会议‚完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性的主旨下,各地方政府继续深化以‚四限(限购、限贷、限价、限售)为基础的房地产调控政策,坚决遏制投机炒房、维护市场稳定,房地产行业政策中、短期整体仍偏紧。

  ①‚四限政策中、短期难以显著放开,预计仍将持续调控;

  ②房贷利率上行压力加大,据融360数据显示,2018年1月全国首套房贷平均利率为5.4%,同比上升21.75%;

  ③房企融资收紧,上海、广东、四川等银监局要求从严查处违规融资行为,据网易等多家财经媒体报道:有地方银监要求房地产类融资只认‚432的项目标准,禁止投资房地产类公司应收账款。

2017年起限售城市分布

数据来源:公开资料整理

2016年至2017年底限购限价城市分布

数据来源:公开资料整理

2017年以来购房贷款利率显著上升

数据来源:公开资料整理

2018年多地银行上调房贷利率

日期
地区
具体内容
2018-3-1
珠海
首套房贷利率上浮在10%-15%之间,交行等少数银行已将利率上浮到20%
2018-2-23
河北
河北省银行业房贷利率目前普遍执行首套上浮5%-10%,二套上浮20%
2018-2-1
广州
首套房贷利率从原来的基准利率上浮5%,调整至基准利率上浮10%。二套房贷从原来的基准利率上浮10%或15%,统一调整为上浮15%。
2018-1-16
北京
首套房贷款利率由基准利率上浮5%调整为上浮10%
2018-1-16
杭州
银行的首套房贷款利率都是上浮10%、一些股份制商业银行的首套房贷款利率最高上浮至20%

数据来源:公开资料整理

2018年多地推出限制性地块

日期
地区
地块编号
限制类型
具体内容
2018-2-1
深圳
G13302-8024地块
限售
限售5年
2018-1-30
武汉
硚口汉宜路P(2017)192号
限房价、限房型、限工期、限销售对象
项目可建限价房636套,销售均价为7500元每平方米,该土地竞得人须引入10家上市公司区域总部;须建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼,且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让
2018-1-4
北京
2902-46号
限房价
商品住房销售均价须不超过68924元/平方米,最高销售单价不得超过72370元/平方米

数据来源:公开资料整理

2018年部分城市新增限制政策

日期
地区
文件
要点
具体内容
2018-3-1
昆明
《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》
限售
对主城区二环路以内,呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区内,购买新建商品住宅需取得不动产证权属证书满三年方可上市交易
2018-2-15
淄博
《淄博(楼盘)市房地产市场调控联席会议办公室印发关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知》
限价、限售
淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施,其中部分区域新建普通商品住宅需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易,特定区域需取得不动产权属证书满5年后方可上市交易;同时严格商品住宅预售价格备案管理
2018-2-11
三亚
《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》
限价
具备预(现)售条件的商品房销售价格备案。申请办理商品住房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套最高价,之前备案价格超过以上标准的,须重新申请价格备案,销售价格超过备案价格的不予网签;此外要求降价幅度不得超过备案价格的20%
2018-1-17
长春
《关于保持房地产市场平稳健康发展的通知》
限售
在长春市三环区域内新购非家庭唯一住房(含新建商品住房和二手住房)的,2年内不得上市交易
2018-1-16
南京
《南京市高层次人才购买商品住房服务工作办法(试行)》
限购、限售
高层次人才购买商品住房须本人购买,且仅限购买一套,所购房源5年内不得转让

数据来源:公开资料整理

房企融资收紧

日期
地区
具体内容
来源
2018-2-8
广东
继续遏制房地产泡沫化,从严查处违规融资行为
广东银监局
2018-2-8
四川
切实抑制房地产泡沫,严肃查处各类违规房地产融资行为
四川银监局
2018-2-8
-
在各类融资渠道中,部分地区对房企授信标准有所收紧,有地方银监要求,房地产类只认‚432的项目标准,禁止投资房地产类公司应收账款
网易、21世纪经济报道
2018-1-30
-
从恒丰银行内部人士处获悉,恒丰银行近期暂停了受理房地产行业新增授信业务,其中包括对开发商贷款及相关企业贷款,例如建筑工程类公司贷款等。
第一财经
2018-1-29
上海
要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求,对‚四证不全房地产项目不得发放任何形式的贷款,并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目等
上海银监局

数据来源:公开资料整理

  2017年以来,行业主要基本面指标如销售额、销售面积、新开工面积、施工面积等累计同比增速持续回落,行业持续处于小周期降温阶段。

商品房销售面积累计同比增速显著回落

数据来源:公开资料整理

商品房销售额累计同比增速显著回落

数据来源:公开资料整理

新开工面积累计同比增速处于回落趋势

数据来源:公开资料整理

施工面积累计同比增速处于回落趋势

数据来源:公开资料整理

房地产投资累计同比增速继续回落

数据来源:公开资料整理

房企开发资金累计同比增速显著回落

数据来源:公开资料整理

个人按揭与定金及预收款累计同比增速显著回落

数据来源:公开资料整理

  在行业降温期,能力平庸、规模偏小的房企将逐渐退出市场,而聚焦房地产主业的优势企业则竞争优势凸显,销售显著增长,行业集中度已大幅提升——2017年,Top5和Top10市场集中度分别为16.9%、24.1%,较2016年末分别大幅提升了4和5.2个百分点。对比美国房地产市场,2017年中国Top5和Top10的市场集中度尚有6.7和9.1个百分点的差距,但2016年这一差值分别为8和11.1个百分点,亦有显著提升。考虑到中国房地产市场的特殊性,未必能效仿美国的高度市场化,因此未来行业集中度进一步上升的速度将趋缓。

中国Top5和Top10房企市场集中度变化情况

数据来源:公开资料整理

2017年中国优势房企市场份额

数据来源:公开资料整理

2017年美国优势房企市场份额