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楼市概况:5月份成交量同比下降5.2% 环比上升10.9%

5月份,跟踪的39个城市月度成交22.7万套,同比下降5.2%环比上升10.9%。截止5月末,跟踪的13大城市存货为110万套,同比与环比分别增长22.0%与4.2%,绝对数额持续攀升为近两年最高位。尽管成交量有所回升,但市场新增供应持续增加导致13大城市去化周期升至13.1个月,上海与合肥维持在半年以内,杭州、宁波、温州、青岛、福州、东莞与呼和浩特超过18个月。5月份百城住宅平均价格10978元/ 平方米,环比下跌0.3%,两年来首度遭遇环比下跌。我们认为5月份成交量的回升原因主要有二,一是政策面的宽松利好对悲观的市场情绪有所缓解,二是开发商以价换量的手段初见成效。

行业动态及政策:限购公积金逐步放松

5月份除一线城市外限购政策、公积金政策均逐步放松,中央表态2014年调控以稳为主,随着李克强赤峰行和央行座谈会释放的信号,下半年政策进一步放松的预期正在增强。中长期看,政策方向由控房价转变为调结构,根据不同城市具体情况分类调控,手段上减少使用“看得见的手”。根据银河宏观经济团队的分析,预计未来央行定向宽松的动作还会增加,稳增长项目将逐一落实。

股价表现:5月份地产股跑赢沪深300约2个百分点

5月份,房地产板块指数收益率2.1%,沪深300指数收益率-0.1%, 跑赢了沪深300指数约2个百分点。我们认为,5月份房地产板块跑赢大盘主要由于中央及各地释放的宽松政策信号缓解了此前持续悲观的市场情绪。6月份虽然宽松政策预期增强,但总体楼市需求依然疲软,地产股仍将在低位震荡。

投资建议:谨慎推荐

我们对房地产板块的投资建议为谨慎推荐,主要理由为:(1)宏观: 根据银河宏观经济团队的分析,预计未来央行定向宽松的动作还会增加, 稳增长项目将逐一落实。稳增长措施的落实将使经济缓慢出清。(2)楼市:我们认为,随着李克强赤峰行和央行座谈会释放的信号,6月份中央及地方进一步出台宽松政策的可能性增加,但总体而言需求依然疲软, 短期内楼市仍然无法摆脱低迷状态。(3)估值:目前主流地产公司的估值水平在5至8倍的PE 和1.5倍左右的PB,估值水平较低。综合来看, 我们给房地产板块谨慎推荐评级。

来源：银河证券